Ponemos a consideración un resumen con los principales puntos del Decreto de Necesidad y Urgencia (NDNU-2023-70-APN-PTE ) en lo que respecta a ALQUILERES sancionado por el Presidente de la Nación el pasado 20 de diciembre de 2023.

DNU: En general un Decreto de Necesidad y Urgencia es una herramienta legal que se encuentra contemplado en nuestra Constitución Nacional, art. 99 inc. 3

PUBLICACIÓN: Publicado el 20-12-2023.

VALIDÉZ: Después de su emisión debe presentarse (como máximo en 10 días), ante la Comisión bicameral del Congreso (8 diputados y 8 senadores), es una instancia revisora donde se emite un dictamen que se gira a ambas cámaras para su aprobación o rechazo (tienen 10 días como máx.). Si ambas cámaras lo rechazan queda sin efecto de aplicación. Conque una sola de las Cámaras lo apruebe, queda firme. Mientras tanto se aplica el DNU.

DEROGACIÓN: Deroga la Ley 27.551 /art. 75 CCyCN queda en su redacción original. Toda la cuestión de garantías, modos de consignación por mora del locador, declaración de contratos ante la AFIP, información que pide el juez a AFIP antes de dar traslado de demanda, programa de alquiler social, QUEDA SIN EFECTO. Del mismo modo queda SIN EFECTO compensación de gastos al locatario sobre alquileres por Arreglo Urgente.

MEDIACIÓN: La mediación es cuestión procesal materia provincial –en Pcia. Bs. As. existe desde antes y es obligatoria previo inicio de juicio, por lo que la norma no era operativa, así ue no se modifica nada.

PLAZO MÍNIMO LEGAL: Será el que pacten las partes. Para el caso en que no se haya establecido expresamente un plazo determinado, queda automáticamente interpretado los siguientes: Para vivienda (con o sin muebles) 24 meses. Otros destinos: 36 meses. Alq. Temporario: Queda liberado adaptándose el plazo a los usos y costumbres de donde se encuentre el inmueble objeto.

MONEDA DE PAGO: La que pacten las partes. El deudor debe entregar la moneda pactada (766)
AJUSTE: El que pacten las partes. Expresado en la misma moneda que rige para el contrato. Podrá utilizarse índices privados o nacionales. Sí el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se podrá utilizar uno de características similares publicado por el INDEC. Si la moneda es otra distinta a la nacional, será el índice que cumpla las mismas funciones del País correspondiente a dicha moneda.

PERIODICIDAD DEL AJUSTE: El que pactan las partes.

DEPÓSITO DE GARANTÍA: Se establece libremente la cantidad y el tipo de moneda entregada por este concepto. También se pacta en la forma en que será su devolución al final de la locación.
GARANTÍA: La que pacten las partes.

RESOLUCIÓN ANTICIPADA – LOCATARIO: El locatario puede resolver la locación en cualquier momento. Debiendo abonar como indemnización el equivalente al 10% aplicado sobre la suma resultante como saldo del contrato, conformado por los alquileres por cobrar, tomados desde la fecha de notificación hasta la finalización del contrato.

RESOLUCIÓN POR IMPUTACIÓN AL LOCADOR: El locatario puede resolver el contrato por causas imputables al locador, cuando éste incumple con: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido causado directa o indirectamente por el locatario. b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

¿Qué pasa con los Contratos firmados?
Quedan en vigencia conforme sea, bajo los términos de la Ley 27.551 o bien la Ley 27.737 (según fecha de celebración).

¿Cuándo corresponde celebrar un contrato de locación bajo los alcances del DNU (70/2023)?
A partir del día 29-12-2023.

¿Qué pasa con las operaciones reservadas para celebrar contratos bajo la ley 27.737?
Todo Contrato de Locación de inmuebles con fecha de celebración a partir del 29-12-2023 en adelante, se rige por el DNU.

¿Qué pasa si finalmente el Congreso no lo avala?
Queda sin efecto de aplicación.

¿Para el caso de que finalmente no se apruebe este DNU, los contratos de locación que hayan sido celebrados conforme al mismo, cómo quedan?
En la ventana de tiempo que comprende desde el 29-12-2023 hasta la fecha en que hipotéticamente se rechace el DNU, quedan legalmente válidos con cobertura jurídica.

¿La Resolución de Contrato anticipada, quedo sin término de preaviso?
En efecto, no obstante, es conveniente establecer un preaviso en el contrato (se sugiere 30 días de anticipación). Del mismo modo, se puede pactar un plazo mínimo a respetar para que opere la resolución (a criterio y conformidad de las partes).

¿Y el preaviso de 90 días de anticipación, mediante el cual el locatario quedaba exento del pago de indemnización al locador?
Queda sin efecto.

¿El Depósito de Garantía puede ser en una moneda distinta a la del pago mensual del alquiler?

Sí.

¿Se puede cambiar dentro de la vigencia del contrato, el tipo de ajuste o la metodología de aplicación? Siempre y cuando las partes así lo pacten y quede establecido en el contrato, es viable.

¿La obligación de declarar el Contrato ante la AFIP, quedó sin efecto?
Sí.

En la vigencia de este DNU (respecto de Alquileres), como se desprende de su redacción, muchas cuestiones quedan a pactar libremente entre las partes. El profesional inmobiliario debe en todo momento mantener la ecuanimidad en la relación locativa y poner especial atención en la redacción equilibrada de los términos y condiciones.