ANÁLISIS DE LAS REFORMAS INTRODUCIDAS
AL RÉGIMEN DE LOCACIONES POR LA LEY 27.737

Realizado por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mercedes

.

CAPITULO I – REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

PLAZO MÍNIMO DE LA LOCACIÓN DE INMUEBLES. – ARTICULO 1°

El Artículo 1° sustituye al actual Artículo 1198 del CCyCN, analizaremos el
mismo

Redacción Actual:
Artículo 1198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo
mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Nueva Redacción
Artículo 1198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, sicarece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199.

COMENTARIO

La norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por objeto inmuebles, mantiene el plazo mínimo legal sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial, industrial. Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y tratándose de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo,
debe ser considerado hecho por el término mínimo de tres años.

SE ELIMINA EL ULTIMO PÁRRAFO POR EL CUAL EL LOCATARIO QUE ESTUVIESE EN
TENENCIA DE LA COSA PODÍA RENUNCIAR AL PLAZO MÍNIMO, POR LO CUAL SE
TRANSFORMA EN UNA NORMA DE ABSOLUTA RIGIDEZ.

Mantiene la excepción del Art. 1199 el cual también modifica y analizaremos más adelante. No modifica la norma la redacción respecto de los plazos máximos contenidos en el Articulo 1197, lo que transcribimos a modo de recordatorio “Articulo 1197: El tiempo de locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos previstos contados desde su inicio.

COMENTARIO

Respecto de la renovación, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los plazos máximos establecidos. El cómputo del plazo es el inicio del contrato, de lo contrario las partes podrían pactar un contrato de 20 o 50 años, con renovaciones por iguales plazos, contraviniendo la limitación legal. Tanto la renovación como la prórroga deben instrumentarse por escrito.

EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL. – ARTICULO 2°

Redacción Actual:
Artículo 1199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a.) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b.) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c.) Guarda de cosas;
d.) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor
pactado.

Nueva Redacción
Artículo 1199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a.) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b.) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines;
c.) Guarda de cosas;

d.) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

COMENTARIO

Analizamos los cambios realizados, en el Inc. a), no hay modificaciones, en el inciso b) introduce dos reformas, incorpora la frase “para cualquier otro fin temporario en interés del locatario” lo cual es de una gran amplitud, no es exclusivo a turismo, pero se halla limitado a los 3 meses , acá también advertimos una reforma interesante, en la anterior redacción si se superaba ese plazo directamente se presumía que no se hubiere hecho para tales fines, en la nueva, se admite la probanza en contrario, o sea que si un contrato supera los tres meses y se puede demostrar que el fin es el que se determinó, no se aplica la presunción, que lógicamente sería el de una locación habitacional encubierta.
Esta amplitud se puede vincular o asimilar al inciso d), último párrafo, que son los contratos de finalidad determinada, en principio parecen muy similares, de todas maneras, es una modificación que amplía el espectro de los contratos temporales. Recordamos a esta altura que la figura contenida en el Inc. d) es muy utilizada en casos tales como alquileres para empresas que contraten para realizar trabajos determinados, tratamientos médicos; estudiantes; trabajadores temporarios; etc. Por último, los incisos c) y d) no son modificados.

CONSERVAR LA COSA EN APTITUD PARA EL USO CONVENIDO. – ARTICULO 3°

El Artículo 3° de la Ley sustituye el actual 1201 del CCyCN, analizaremos el mismo:
Redacción Actual:
Artículo 1201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez
transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Nueva Redacción
Artículo 1201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez
transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción
de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador, en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
imputables al mismo.

COMENTARIO

NO SE ADVIERTE MODIFICACION ALGUNA EN EL TEXTO DE AMBOS ARTICULOS POR LO QUE NO SE ENTIENDE SU INCORPORACION EN EL CONTENIDO DE LA REFORMA.
De todas maneras, a fin de recordatorio decimos que esta norma es de Orden Público, por lo tanto, de cumplimiento obligatorio tanto para el Locador como para el Locatario, entendemos que las notificaciones podrían hacerse de acuerdo a lo establecido en el Art. 75 CCyCN (domicilio electrónico), por lo que seguimos sugiriendo que es de vital importancia que esto se establezca en el contrato.

RESOLUCIÓN ANTICIPADA- ARTICULO 4°

Redacción Actual:
Artículo 1221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a.) Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) de contrato, no corresponde el
pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b.) En los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Nueva Redacción
Artículo 1221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a.) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en
concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos
de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto;
b.) En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble.

.

CAPITULO II – REFORMAS A LA LEY 27.551

COMENTARIO

El Artículo 5° modifica el artículo 14, analizaremos el mismo:
Redacción Actual:
Artículo 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En
ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Nueva Redacción
Artículo 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS)publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de
Estabilización de Referencia (CER) publicado por el BancoCentral de la República Argentina.

COMENTARIO

Esta disposición es de orden público y aplicable a todos los destinos locativos, se deroga al respecto la prohibición de indexar de la ley 23.928, empero en este artículo, tal como en la redacción anterior diferencia en el ajuste la locación con fines habitacionales.
Fines habitacionales La nueva norma establece que los contratos, se pactarán en pesos y se actualizarán cada seis meses, y que los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0, 9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) publicado por el Banco Central de la República Argentina. Este coeficiente es el denominado Índice “CASA PROPIA”.

.

¿QUE ES EL ÍNDICE CASA PROPIA?

El índice Casa Propia es un indicador el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se utiliza desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.

La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.
“Este ajuste será sustancialmente menor que el que surge del ICL y se distancia aún más del IPC, por lo que si bien, los ajustes serán cada seis meses, distanciarán aun más los valores locativos del resto de los precios relativos de la Economía apartándose de la realidad, en el actual contexto inflacionario.”

.

¿COMO SERÁ EL NUEVO CÁLCULO?

Para calcular el aumento del canon locativo se tendrá que tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el importe del canon locativo vigente.

A MODO DE EJEMPLO

Supongamos que esta Ley ya se encontrase vigente y que tomemos el siguiente Contrato:
a.) Inició del contrato: 1 de abril de 2023
b.) Se ajusta el: 1 de octubre de 2023.
c.) Alquiler mensual: $ 100.000


A MODO DE EJEMPLO
Efectuaremos el siguiente proceso:
1.) Se ingresa a la página web https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/coeficientecasa-
propia

2.) Buscamos los coeficientes de los seis meses y se multiplican entre sí. En nuestro ejemplo serian: 1,0504 X 1,0505 X 1,0522 X 1,0557 X 1,0588 X 1,0571, lo que da: 1,36800

3.) Multiplique el resultado por los $100.000 Nuevo alquiler desde Octubre y durante los siguientes seis meses $ 136.800.

.

¿QUE HUBIERE PASADO CON EL ACTUAL ICL?

El ajuste hubiese sido del 54,121 % y el nuevo alquiler de $154.120
O SEA QUE LA DIFERENCIA EN ESTE SIMPLE EJEMPLO, MARCA CLARAMENTE UNA NUEVA DISTORSIÓN QUE EN ESTE PERIODO (UN SEMESTRE) ALCANZA UN 17,32%, Y SE ALEJA AÚN MAS RESPECTO DEL IPC. ESTO NO AYUDA A LA NORMALIZACIÓN DE LA OFERTA LOCATIVA DEL USO HABITACIONAL.

ARTICULO 6°

El Artículo 6° incorpora un artículo 14 bis, analizaremos el mismo:
Artículo 6°— Incorpórase como artículo 14 bis de la ley 27.551, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 14 bis: Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias.

COMENTARIO

Esta norma también es de orden público y es clara al respecto, lo que no amerita comentario alguno.

ARTICULO 7°

El Artículo 7° incorpora un inciso k) al Artículo 19 de la ley 27551, analizaremos el mismo:
Artículo 7°: Publicación de estadísticas. Incorpórese el inciso k) al artículo 19 de la ley 27.551, el que quedará redactado de la siguiente manera:
k) Relevar y difundir de manera periódica y actualizada información estadística sobre la situación de locaciones con fin habitacional, en la República Argentina, identificando demanda locativa y cantidad de hogares inquilinos, ‘y sobre la demanda habitacional de alquiler social, beneficiarios alcanzados y las medidas adoptadas para su cumplimiento.

COMENTARIO

El artículo 19 de la Ley 27.551 se encuentra en el TITULO III- PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL -MEDIDAS DE IMPLEMENTACION DEL PROGRAMA. Nunca se reglamentó ni se le dio operatividad, a lo cual se le agrega un inciso más a enunciados que nunca fueron más que eso.

CAPITULO III – INCENTIVOS

De los Artículos 8° al 11° de la Ley se promueven incentivos fiscales, a continuación, los transcribimos, de todas maneras, los mismos deberán ser reglamentados por la AFIP, pero este capitulo es de destacar pues va en el sentido de modificar la lógica tributaria de las locaciones, en especial las destinadas a uso habitacional.
Artículo 8°: Monotributo. Modifíquese el inciso e)- del artículo 2 0 del anexo Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS), monotributo, Título II de la ley 26. 565, que quedará redactado de la siguiente manera:
e) No realicen más de tres (3) actividades simultáneas o no posean más de tres (3) unidades de explotación. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola, unidad de explotación independientemente de la cantidad de
propiedades afectadas a la misma.
Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
Artículo 9°: Bienes personales. Exención. Incorpórese el inciso 1) al artículo 21 del Título VI del decreto 281/97 (T.O. Ley 23.966), de impuesto sobre los bienes personales; que quedará redactado de la siguiente manera: l) . Los inmuebles destinados a locación para casa habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24.
Artículo 10°: Impuesto a los débitos y créditos bancarios. Incorpórese como inciso d) del artículo 2 0 de la ley 25.413 el siguiente:
d) Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa—habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a reglamentación.
Artículo 11°: Incorpórese como inciso k) al artículo 85 de la ley 20. 628 (T.O. 2019) el siguiente:
k) el diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa habitación.
Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.

CAPITULO IV – DISPOSICIONES FINALES

Artículo 12°: Vigencia. Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes.

COMENTARIO

Dejamos claro que la vigencia de la presente Ley es a partir del día 18 de octubre de 2023 que será necesario una rápida reglamentación por parte de AFIP para los incentivos fiscales, habida cuenta que ya los mismos se aplican a partir del ejercicio 2023.

Artículo 13°: Invitación. Invítase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones en los contratos de locación con destino casa—habitación celebrados y registrados conforme a la ley, así como también sus prórrogas, cesiones y transferencias.

COMENTARIO

Sería importante la adhesión sobre todo por impuestos tales como Sellos o Ingresos Brutos también a partir de este ejercicio fiscal.

IMPORTANTE
Fecha de Publicación 17.10.2023
Fecha de Vigencia 18.10.2023

OTRAS CONSIDERACIONES SOBRE ARRENDAMIENTOS

Más allá del tratamiento que antecede sobre de las últimas reformas introducidas en la Ley de Alquileres, dando por resultado una nueva Ley, designada como 27.737. No está demás repasar algunos conceptos y normativas que no fueron alcanzados por esta reforma y por lo tanto se encuentran en plena vigencia; sumado a ello lo que entendemos que todo profesional debe tener en claro desde lo conceptual. Esa es la finalidad perseguida.

(De nuestro Código Civil y Comercial de la Nación)

ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación: a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

ARTÍCULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o 2 fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

ARTÍCULO 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.

ARTÍCULO 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

ARTÍCULO 1193.- Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo

ARTÍCULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

ARTÍCULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.

El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera 4 inmediata las sumas retenidas.

c) El pago de valor llave o equivalentes.

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.  

ARTÍCULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso.

 b) la resolución anticipada.

ARTÍCULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205.

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces.

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido.

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

ARTÍCULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

ARTÍCULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.