Por Alfredo Lavalle (*)
En nuestra profesión cuando hablamos del valor de un inmueble determinado, nos estamos refiriendo –generalmente- al valor de venta del mismo. Dividen aguas criterios, modos, métodos y costumbres; entonces: ¿Cómo coincidir?
Salvo una mera probabilidad de idéntico valor, tanto de uno como de otro u otros profesionales que intervienen en la valoración, la coincidencia está dada por un “entorno’’ de valor. Ese entorno coloca dentro de un marco imaginario a disímiles cifras las cuales no distan una de las otras más allá de un porcentual mínimo. Al menos así debería ser.
De todas formas, no es tan sencillo comulgar criterios. Si le agregamos que, vivimos en un País con vaivenes notorios, ya no de un año a otro, sino, en cuestión de meses.
Se suele decir que el valor real es el que convalida el mercado. No descubro nada si digo que esto es verdad, pero. . . Es una verdad a medias.
¿Porqué?
Muchas veces el valor de venta responde a circunstancias personalísimas, propias y singulares del vendedor que lo llevan a actuar con estrecho margen de maniobra y donde el factor tiempo es lo prioritario, en consecuencia, la decisión a tomar es de excepción; amén muchas veces de transitar por un escenario inconstante en cuanto a parámetros económicos y reglas de juego a nivel País y ello claro está incide en esta cuestión. Al valor surgido a consecuencia de alguna de las circunstancias esgrimidas, suele denominárselo como Valor de Contingencia.
¿Puede tomarse como generalidad?
En las Universidades enseñan a los efectos de tasar, el uso de tablas. Al respecto me pregunto:
¿Puede una tabla analizar el pulso del mercado inmobiliario al momento de valuar?
No se trata de descartar su uso, muchas veces es necesario sobre todo en determinados trabajos de valuaciones periciales. Sí se trata de tener muy en claro la oportunidad de uso y su significación.
Por otra parte, el valor surgido por referencias o comparaciones, tiende a estandarizar, digamos que, sirve como una pauta de orientación, pero no como “unidad de medida”.
Como se ve, en esta cuestión dos más dos no es cuatro.
Todo puede ser válido o complementario, siempre y cuando no perdamos de vista EL CRITERIO.
Nótese que las tablas de valuación pueden ser empleadas por personas, no necesariamente profesionales inmobiliarios. Del mismo modo establecer un valor por similitudes, referencias y comparaciones con otros inmuebles, y en algunos casos con buen sentido común.
Pero el CRITERIO PROFESIONAL solo se obtiene, además de la práctica habitual, por una construcción de índole personal, donde toman parte principalmente dos acciones: Observación e Información; materias primas sin las cuales no podemos dar lugar al Análisis de situación.
Análisis que, dada su agudeza, marcará la diferencia entre un valor aspiracional y un valor que responda a las características de mercado que cada momento indique.
(*) Corredor Público – Colegiado 137